Не смотря на то, что рынок готового загородного жилья сегодня как никогда объемен и разнообразен, многих по-прежнему привлекает идея построить свой дом, чтобы он полностью соответствовал требованиям владельца. Первым шагом на пути к этой цели является выбор участка земли, на котором будет производиться строительство. Это основополагающий и крайне важный аспект, имеющий множество нюансов, не все из которых являются очевидными для покупателя.
ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЙ ФАКТОР
Принимая решение о покупке земельного участка для постройки собственного дома, первое, с чем необходимо определиться, — его местоположение. Но как выбрать из всего многообразия предоставляемых территорий? Наверняка у многих есть любимые места за городом. Для кого-то это береговая линия живописного озера, а кому то по душе спокойствие и прохлада окрестных лесов. Одни мечтают о постройке дома на территории элитного коттеджного поселка с закрытой охраняемой территорией и заранее подведенными коммуникациями, а других пленяет скромное очарование дачных хозяйств. Опираясь на собственные вкусы и предпочтения, можно существенно сузить область поиска идеального места для жизни на лоне природы. Но помните, что выгодное положение участка, близость к лесополосе и водоемам увеличивает его итоговую цену. Если же окрестные территории не очень хорошо вам знакомы, стоит потратить несколько уикендов на то, чтобы, вооружившись навигатором, фотокамерой и записной книжкой, поездить по области, дабы составить список наиболее привлекательных для вас мест.
Другой, менее хлопотный вариант — обратиться в специализированное агентство, выступающее в роли посредника между покупателем и продавцом земли. Сотрудники таких агентств ежедневно отслеживают рынок и смогут предложить множество различных вариантов, опираясь на требования заказчика. Однако за такое посредничество взимается плата (как правило, 3-4% от стоимости сделки). Стоит отметить, что есть ряд общих правил касательно территориального расположения, соблюдение которых рекомендовано вне зависимости от вкусов будущего собственника. Одним из таких правил является наличие асфальтированных подъездных путей, поскольку состояние грунтовой дороги может сильно изменяться в зависимости от времени года. Если ваш семейный автомобиль — седан с низкой посадкой, добраться до загородного дома по размытой весенними паводками дороге может быть весьма проблематично. Да и в случае, если авто обладает большой проходимостью, вам вряд ли захочется регулярно отчищать его от комьев налипшей грязи после каждой вылазки в город. Более того, еще на этапе строительства могут возникнуть проблемы с доставкой необходимых материалов и техники, что приведет к неизбежному увеличению сроков возведения дома.
Необходимо учитывать и такой критерий, как транспортная доступность, отражающий, сколько по времени будет занимать дорога от загородного жилья до города. Желательно, чтобы вы без труда в течение 20-30 минут могли добраться до центра, ведь даже если поблизости есть все необходимые элементы инфраструктуры, всегда могут возникнуть обстоятельства, требующие срочной поездки в крупный населенный пункт. К слову, анализируя транспортную доступность участка, необходимо учитывать не только фактическое расстояние, но и степень загруженности дорог (особенно в утренние и вечерние часы). Однако помните, что непосредственная близость участка к крупным автомобильным трассам — неблагоприятный фактор. Выхлопные газы от проезжающего автотранспорта, назойливый свет фар и высокий уровень шума — лишь самые очевидные из недостатков, которые сулит соседство участка с автодорогами. По схожим причинам нежелательно приобретать землю вблизи железнодорожного полотна.
ХАРАКТЕРИСТИКИ ГРУНТА
Вопреки расхожему мнению, качество почвы на участке -критерий, который важен не только для садоводов. От него зависит проект будущего дома, а также его архитектурные особенности и общие условия эксплуатации участка. Поэтому даже если вы не планируете выращивать никаких культур, кроме декоративных растений, потратить время и средства на изучение особенностей грунта все же придется. Для того, чтобы иметь комплексное представление о качестве и характеристиках почвы на земельном участке, необходимо обратиться к специалистам в области геологии и геодезии. Они снимут соответствующе пробы и достоверно определят, какой тип грунта преобладает на участке. Если это торфяной грунт, готовьтесь к трудностям, так как он представляет собой влагонасыщенную, нестабильную почву, способную с течением времени изменять рельеф участка, Само собой, это неблагоприятно сказывается на долговечности возводимых построек.
Конечно, если правильно подобрать технологию изготовления фундамента и должным образом спроектировать сам дом, проблем можно избежать, но это увеличит стоимость строительства. Кроме того, в такой почве грунтовые воды, как правило, находятся на небольшой глубине, а значит, если вы решите оборудовать дом подвальными помещениями, наверняка столкнетесь с высокой влажностью. Проблемной считается и глинистая почва. Ее основной минус — промерзание в зимний период, в результате чего грунт вспучивается и оказывает повышенное давление на фундамент, что также может привести к постепенному разрушению строений. В этом случае проблему можно решить, установив фундамент ниже уровня промерзания почвы. Глинистый грунт неудобен еще и тем, что может размываться под воздействием дождей или весенних паводков.
Песчаный грунт, напротив, является одним из самых благоприятных для возведения на нем загородного дома. Благодаря тому, что он имеет однородную структуру и отличается низким уровнем влаги, возводимые постройки если и будут давать усадку, то равномерно, а нагрузка на фундамент в процессе эксплуатации жилья будет минимальной. Стоит обращать внимание и на рельеф земельного участка. Присутствие низин или возвышенностей накладывает определенные требования на проект будущего дома и обустройство участка. При грамотном подходе перепады высот на вашей земле можно обратить в достоинство, но для этого еще до приобретения участка необходимо проконсультироваться с архитектором и ландшафтным дизайнером.
КОММУНИКАЦИИ
Немалую роль при выборе земельного участка играет возможность подведения инженерных коммуникаций. Они жизненно необходимы для эксплуатации будущего дома и помогают создавать комфортные условия на стройплощадке и тем самым сократить время строительства. Самые необходимые коммуникации: электричество, водоснабжение и система канализации. К сожалению, далеко не на всех участках возможно подключение к централизованным сетям, так что в отдельных случаях приходится искать альтернативные пути.
Электроснабжение. Оптимальный вариант — когда электричество подведено непосредственно к участку. Если же на выбранной вами земле это не предусмотрено, линии электропередач придется протягивать своими силами от ближайшей трансформаторной подстанции. Кроме того, еще до начала работ необходимо будет получить в районной энергоснабжающей организации соответствующие документы: определение лимита мощности и технические условия на присоединение к электросетям.
Водоснабжение. Старайтесь выбирать участок, поблизости от которого проходит система централизованного водоснабжения. Для подключения к ней достаточно обратиться в местную организацию водоканала и взять технические условия на врезку и подключение к сети. Однако, как и в случае с электросетями, не везде есть возможность подключиться к центральным сетям. Выходом из положения может стать оборудование колодца, но такой вариант возможен, только если водные горизонты залегают на небольшой глубине (не более 20 метров).
Кстати, не заранее стоит задуматься о своевременной очистке и ремонте колодца. Это залог его длительной бесперебойной службы. Компания «Колодец-Мастер» предлагает клиентам весь спектр услуг по обслуживанию колодцев питьевой воды. Подробнее на сайте: http://www.kolodez-master.ru.
Альтернативный способ получения воды — бурение скважины, Эта процедура выполняется по результатам геодезических исследований и позволяет получить чистую артезианскую воду.
Канализация, Если на участке нет централизованной канализационной системы, необходимо строить локальную систему стоков, На сегодняшний день существует две наиболее востребованные технологии: применение септиков или использование станций биологической очистки.
ЮРИДИЧЕСКАЯ СТОРОНА ВОПРОСА
Определившись с выбором земли, необходимо совершить сделку по ее приобретению. Для того, чтобы не стать жертвой мошенничества и надлежащим образом защитить свои интересы, необходимо знать о правовых аспектах такой процедуры. В соответствии с российским законодательством все доступные к приобретению земли делятся на два вида: земли сельскохозяйственного назначения (ЗСХ) и земли населенных пунктов. Земли сельскохозяйственного назначения. Земельный кодекс РФ определяет ЗСХ как земли, находящиеся за пределами населенных пунктов, предоставленные для нужд сельского хозяйства и предназначенные для этих целей. Важно помнить, что преимущественное право на покупку такой земли закреплено за субъектом РФ или органом местного самоуправления. Поэтому во избежание дальнейших проблем, лучше сразу убедиться, что это право не нарушено (продавец должен уведомить должностное лицо, представляющее интересы муниципалитета и получить его отказ).
Земли, относящиеся к территории населенного пункта. К землям населенных пунктов относятся все земли, находящиеся в пределах границ, установленных для этих пунктов в порядке землеустройства. Здесь нет определенных законом приоритетных покупателей, однако для того, чтобы начать возведение загородного дома, необходимо получить разрешения на осуществление дачного строительства или иже (индивидуального жилого строительства). Убедитесь, что такое разрешение получено продавцом участка. Принципиальное различие вышеописанных видов земли заключается и в том, что на участках, относящихся к населенным пунктам, разрешена прописка по месту жительства, а в случае с ЗСХ вне зависимости от комфортабельности построенного на ней дома прописаться в нем нельзя.
Имейте в виду, что понравившийся вам участок может быть обременен правами третьих лиц: ипотечный кредит, аренда, сервитут (право ограниченного пользования чужим имуществом). Также на него может быть наложен арест, подразумевающий полный или частичный запрет на осуществление сделок с имуществом. Приобретение подобной «обремененной» земли может обернуться массой проблем для будущего собственника. Стоит помнить, также, что сделка по продаже земли должна быть оформлена в надлежащем порядке. Право собственности переходит к новому владельцу только при регистрации сделки в управлении Росреестра. Что касается государственной регистрации, то она необходима только при передаче права собственности от продавца к покупателю. Для этого достаточно подать заявление от обеих сторон в орган местного самоуправления. Передаточный акт подтверждает всестороннее осуществление обязательств сторон при передаче и приемке имущества и подписывается после заключения договора, но перед регистрацией перехода права собственности в управлении Росреестра.
